美國兩大租賃地產巨頭艾芙隆海灣社群公司與Equity Residential，在房市面臨高利率與租金成長放緩的環境下，達成一項價值逾500億美元的全股票合併協議，預期將顯著改變美國租賃房地產市場的競爭格局。
在美國房地產市場面臨房貸利率上升與租金成長趨緩之際，兩大頂級租賃地產公司艾芙隆海灣社群公司（AvalonBay Communities Inc.）與Equity Residential於週四（5月21日）宣布達成一項價值逾500億美元的全股票合併協議，預計將重塑美國租賃房地產市場格局。
根據《Chicago Tribune》報導，這項交易將使艾芙隆海灣社群公司股東以每股換取2.793股Equity Residential普通股，合併後艾芙隆海灣社群公司的股東將擁有新公司約51.2%的股權。合併後的新實體將在維吉尼亞州阿靈頓郡（Arlington, Virginia）與伊利諾州芝加哥（Chicago, Illinois）設立雙總部，並將採用一個新名稱。艾芙隆海灣社群公司執行長班傑明·沙爾（Benjamin Schall）表示，此次結合將創建一家更具差異化能力的強大公司，有助於帶來卓越的現金流生成、獲利與股息成長，為股東創造價值。
這兩家公司的合併將催生美國領先的租賃物業開發商，目前旗下共有價值44億美元、約10,800個公寓單元正在興建中。艾芙隆海灣社群公司目前在11個州擁有超過300個公寓社區，共計約10萬個單位；而Equity Residential則擁有並管理超過300個租賃物業，包含逾8.5萬個公寓單位。兩者合併後，企業總價值將達到約690億美元。
近年來，美國公寓房東一直面臨租金成長遲緩的困境，主要原因在於新冠疫情期間的建案榮景創造了大量新供給。根據《Realtor.com®》的數據，截至5月16日當週，美國全國房產掛牌中位價較去年同期下降2.3%，而單位面積掛牌價格也下滑1.6%。
同時，房貸利率的攀升也加劇了市場挑戰。30年期固定房貸平均利率已跳升至6.51%，較2月初上漲15個基點，較3月初更高出0.5個百分點。房貸銀行協會（Mortgage Bankers Association, MBA）副首席經濟學家Joel Kan指出，由於燃料成本上升導致通膨持續擔憂，加上全球公共債務增加，推動美國與海外的國庫券殖利率上揚，進而導致房貸利率全面走高。房貸利率的飆升，預計使中位價房產的每月房貸還款額增加約230美元。
為應對高利率，買家轉向其他選擇。截至5月15日當週，購屋房貸申請量較前一週下降4%，但仍較去年同期增加8%（去年同期房貸利率更高）。其中，約10%的申請量來自可調整利率房貸（ARM loans），創下2025年10月以來的最高比例。這些借款人尋求較低利率的貸款類型，因ARM利率（5.7%）比30年期固定利率（6.56%）低了80個基點。房地產經紀人網路（Realtor.com®）首席經濟學家Danielle Hale表示，雖然ARM貸款提供前端折扣，但借款人須面對利率重設時的潛在風險。